9 pasos para que un propietario venda su departamento o casa en Cuajimalpa
Vender un inmueble puede ser una tarea difícil si se desconoce el proceso y la ruta de acción a seguir, cualquier propietario puede hacerlo, sin embargo, hacerlo rápido, al mejor precio y en las mejores condiciones no siempre es posible. Es recomendable acudir a un Asesor Inmobiliario Preparado para poder lograr el objetivo con los 3 beneficios antes mencionados.
En el caso en que tu amigo propietario quieras lanzarte a la aventura de llevar a cabo esta importante labor aquí te platico los 9 pasos de como vender un inmueble rápido en Cuajimalpa
1 Estudio de documentos
Verifica que todos los documentos propios de tu inmueble estén al día y pagados, escanéalos y prepáralos en formato PDF totalmente legibles, organízalo en carpetas y tenlo listos para cuando los requieras, ósea cuando tu comprador llegue y necesites formalizar la compraventa, asesórate con el notario de confianza para que te diga si te falta algo o requiere hacer algún otro tramite, aunque te tengo que decir que si ya acudiste con tu Notario de confianza el comprador tiene el derecho de elegir su notaria donde se firmaran las nuevas escrituras.
2 Establecer un precio de mercado
Ya sea que te animes a realizarlo tú mismo a través de algún método como por ejemplo el Método Comparativo de Mercado o bien contrates a un Valuador Certificado, este paso es en mi opinión uno de los 3 pilares más importantes para llevar a cabo este proceso de venta de tu departamento con éxito.
Aquí en este paso la mayoría de los propietarios y me apena decirlo muchas agencias inmobiliarias caen en el error de implementar una mala estrategia de precio y esto hace que la venta se atrase y en el peor de los casos no puedas vender. Aqui te menciono algunos errores que los propietarios cometen:
-Poner un precio alto para luego negociar
-Poner tu propiedad sobrevalorada en el mercado (parece similar al error anterior pero no lo es)
-Elegir a la agencia inmobiliaria dispuesta a poner el precio más alto por tu propiedad
Mi recomendación busca un valuador profesional o a un agente inmobiliario que te demuestre y lo repito … que te demuestre el precio correcto para que vendas más rápido
3 Ejecutar una Estrategia de Marketing
Ya no es suficiente con colocar una lona, sacar fotos, subirlas a los portales y esperar las llamadas telefónicas. Tan solo en Cuajimalpa hay cientos de departamentos o casas similares a lo que estas vendiendo, el negocio de los portales inmobiliarios no es vender propiedades sino vender espacios publicitarios para las agencias inmobiliarias, por eso es que a los particulares únicamente se les permite publicar sin costo pocas o solo una propiedad gratis.
Tu anuncio lo publicas hoy por la tarde, el dia de mañana si te metes a navegar y lo buscas lo veras en el portal, pero en menos de una semana se perderá en esos cientos o miles de anuncios similares al tuyo, más aún si la foto es de mala calidad, si el titulo no es atractivo, si el precio está fuera de mercado y si el texto o lo que llamamos el Copy del anuncio no hace que los interesados soliciten más información acerca de tu inmueble. Entonces lo que tienes que hacer amigo propietario es INVERTIR, dinero para que un profesiohnal te saque fotos profesionales, ordenarlas de manera que el interesado realice un recorrido por tu inmueble, ponerle un título atractivo que diga qué vendes y en dónde lo vendes y que haga fácil encontrarlo cuando alguien busque estas palabras clave en los buscadores como Google o los portales inmobiliarios.
Una vez prepares fotos y copy sube esta información en varios portales inmobiliarios, en varios, los más importantes y los que tienen más difusión o son más conocidos, debes nuevamente invertir dinero mensualmente en estos portales para que sean “anuncios destacados” y tratar que no se pierdan en ese OCEANO ROJO lleno de anuncios de propiedades inmobiliarias que están en venta y que por supuesto estarás compitiendo con ellas
Adicionalmente debes realizar un documento en PDF que le llamamos la ficha técnica para que lo compartas con las personas interesadas y soliciten informes, aquí tienes oportunidad de extenderte un poco más, brindar más información que en los portales inmobiliarios ya que cuanta más información tengan los interesados quien te solicite una cita estará más perfilado a que oferte por tu departamento o casa.
Pero esto de los portales es tan solo uno de los canales para poder atraer interesados, es lo que la mayoría de los propietarios y agencias inmobiliarias realizan para atraer a lo que llamamos los mercadólogos Clientes Potenciales que soliciten una visita a tu propiedad. Si funcionan, sin embargo, es como viajar en autobús de la Ciudad de México a Cancún haciendo más de 18 horas cuando puedes llegar en avión en 2 horas con otros canales de exposicion para tu inmueble, en los dos casos llegarás, pero en la segunda opción llegaras super rápido. Estos canales para atraer a clientes potenciales de manera masiva, de manera más personalizada y dirigida al cliente ideal son la diferencia entre vender en mas de 6 meses o en menos de 3 meses.
Por ultimo me gustaría platicarte que no será la primera y última vez que un propietario pueda vender su departamento o casa por el mismo, la Compra de un inmueble es la compra del producto más caro que alguien puede realizar, espero me entiendas, entonces si llevas a cabo estos pasos por supuesto que lo puedes realizar, puede que tengas un poco de suerte y lo hagas rápido pero la venta de un inmueble es algo que se necesita un poco más que suerte, se necesita de un proceso estudiado que a través de los años se ha ido puliendo con pequeñas acciones finas, que son las que hacen la diferencia entre los que logran vender su propiedad Rápido y al mejor Precio, los que tardan en vender su propiedad y lo hacen a un precio por debajo del mercado y ya ni te platico de los que llevan más de 1 año y no han vendido
4 Manejo de la Propiedad
En este punto ya habrás invertido tiempo dinero y esfuerzo en saber el precio correcto de mercado y en fotos profesionales, habrás realizado un copy ganador, habrás invertido en publicar anuncios en muchos portales inmobiliarios pagados, ósea que sean anuncios destacados y empezaras a recibir llamadas…
Lo primero que hace un propietario es emocionarse porque siente que los primeros esfuerzos están surtiendo efecto, entonces a atender a esas personas interesadas e impacientes de comprar la propiedad. ¡Pues hay que tener cuidado!, durante las llamadas que recibas debes saber si la persona que está llamando es un comprador potencial, un agente inmobiliario interesado en captar tu propiedad, un curioso que quiere meterse a tu casa o alguien que está comparando precios solamente.
Al final de la llamada debes saber 3 cosas: Motivación, Capacidad de pago y Urgencia.
Motivación quiere decir ¿para qué quiere el inmueble?, no es lo mismo si lo quiere como inversión, para habitarlo o para rentarlo, de aquí se desprenden otras preguntas como por ejemplo si lo quiere para habitarlo ¿quién lo habitará? ¿Cuántas personas lo habitaran? Y esto es porque por ejemplo una familia en donde un miembro es de edad avanzada y necesita forzosamente fácil acceso a la vivienda o a las habitaciones de nada serviría una visita donde al final te dirán, está muy bonita tu deparrtamento pero necesito satisfacer estos requerimientos.
Su capacidad de pago: al final de la llamada debes saber si el interesado cuenta con los recursos económicos para realizar la compra, ya sea con recursos propios o algún crédito hipotecario preaprobado, es decir, están listos para comprar o “apenas van a ver”
Finalmente, la urgencia: al final de la llamada debes de saber su horizonte de compra, ¿necesita vender su actual vivienda para comprar su nuevo hogar? ¿Se mudará de ciudad? ¿Piensa invertir en tu departamento, pero cuenta con una inversión a plazo fijo de 10 meses para pagarte?
Como bien dicen por ahí la primera impresión es la que cuenta por lo que te recomiendo ampliamente que inviertas los esfuerzos suficientes para poder impactar en esa visita a tu posible comprador como por ejemplo la limpieza y orden, arreglar detalles, despersonalizar el ambiente, poner música de fondo durante la visita, entre otros. Pero de nada servirá si impactas a esa visita y se van encantados con tu departamento o casa si no cuentan con la motivación correcta, no tiene la capacidad de pago y su horizonte de compra no es el adecuado para poder realizarte una oferta por tu propiedad lo más pronto posible.
5 Negociacion
Aquí te recomiendo que prepares el siguiente documento
Una carta Oferta: es un documento que llenará el posible comprador que visitó tu propiedad y realizará una oferta por la misma, pero que ésta la haga de manera formal, aquí en este documento HARA UNA PROPUESTA del monto de la compraventa, la forma de pago, mencionará el anticipo al momento de la firma del contrato privado de compraventa y la cantidad para cubrir el total del precio de la propiedad al momento de la escrituración , fecha tentativa de firma de contrato privado de compraventa y fecha tentativa de firma de escrituración, te recomiendo que esta oferta la realice con un depósito de garantía o un apartado, esta cantidad la pueden negociar en ese momento, puede ser desde 5mil pesos hasta 50mil pesos o depende de ti o con lo que se sientan comodos, esta cantidad es únicamente para darle seriedad a esta carta oferta y es reembolsable al momento de la firma de contrato de compraventa o se puede ir directo al anticipo de dicho contrato privado, en caso de que si decides pensar la oferta que te esta realizando el posible comprador y no aceptas dicho monto de compraventa, o la forma de pago puedes renegociar la oferta o puedes rechazarla y regresar el deposito de garantía.
Si decides aceptar la oferta procedes a preparar el contrato privado de compraventa.
6 Preparar el contrato Privado de Compraventa
Este contrato su nombre lo dice es privado, esto te lo menciono amigo propietario porque algunas personas lo llevan y lo firman en una notaria, pero aun así seguirá siendo privado y regido por las leyes del código civil de la entidad donde se lleve a cabo la celebración de dicha firma.
En este contrato se establece lo que se está celebrando, los datos del vendedor o vendedores, los datos del comprador o compradores, los datos del inmueble a enajenar, el precio, la forma de pago, la fecha o plazo para elevación de este acuerdo de voluntades a escritura publica, quien paga los impuestos correspondientes a la compraventa, las penalizaciones por incumplimiento, fecha de entrega y posesión de tu inmueble, la jurisdicción en caso de controversia.
Cabe mencionar y te recomiendo ampliamente que te acerques a tu abogado de confianza o mejor aún a un abogado especialista en temas inmobiliarios. Esto es muy sencillo y te voy a poner un ejemplo: si tu un día te sientes mal del corazón ¿con quién vas a ir, con tu médico de cabecera o con un cardiólogo especialista en temas del corazón? así es, creo que así debe de ser en todo , entonces busca por favor a un abogado especialista en temas inmobiliarios porque he visto cada caso que ponen en riesgo el cierre de una operación o en el peor de los casos el patrimonio de sus propios clientes.
7 Tema fiscal
Es muy importante también, en la misma notaria te pueden asesorar, ya sea para que puedas exentar el ISR por enajenación de bienes inmuebles, exentar una parte de acuerdo con el monto de la operación de compraventa, o reducir lo más posible y de manera legal el ISR al momento de realizar tu operación de venta.
8 Tramite Notarial
Así como lo mencione en el punto #1 de preparar toda la documentación legal del inmueble en formato digital legible de preferencia PDF, esta debes revisarla con tu abogado y con tu notario de confianza también, pero …si el comprador eligió su propia notaria tendrás que llevar toda esta documentación a dicha notaria. Lleva también tu documentación personal, si estas casado por bienes mancomunados tienes que llevar acta de matrimonio y documentación de tu cónyuge ya que también debe firmar. todo esto para que de la notaría les manden el anteproyecto de lo que será la nueva Escritura pública.
9 Firma
El momento ha llegado, todos esos esfuerzos están por valer la pena, desde las visitas, limpiar la casa o departamento, los gastos que conllevo todo este proceso los distintos momentos que experimentaron una montaña rusa de emociones, un poquito de estrés y un poco de ansiedad. Hasta el saber que aquella propiedad donde viviste diversas experiencias va a dejar de ser tuya para ser de otra persona y que ahora serás tú el extraño después de entregar las llaves.
Pero ya estarás ahí en la Notaria, ahí te tomaran los datos biométricos, verificaran tus identificaciones y las de los compradores, y el Notario les leerá la Escritura final para proceder a firmar, en ella firmaras tu como propietario, el comprador, el notario, si hubo crédito bancario firma el apoderado, si hubo Infonavit firma el apoderado del Infonavit …
después de este acto de la firma el comprador debe entregarte o un cheque certificado o hacerte una transferencia interbancaria, de acuerdo con lo que se haya establecido en el contrato privado de compraventa, sí como parte del pago se utilizó algún tipo de crédito el momento del pago depende de las instituciones bancarias o crediticias, esto debes consultarlo con la notaría o con el bróker hipotecario del comprador para que te de una idea del tiempo del depósito de los recursos a tu cuenta , ya que no todos se realizan al momento de la firma de escritura, pero tranquilo, todo está asegurado con tu contrato privado de compraventa y con la firma de la escritura ante notario así que no hay manera que no te paguen.
¡¡¡Pues muchas felicidades, has vendido tu propiedad en tiempo récord y al precio de mercado y… a seguir con tus proyectos y metas!!!
Pues hasta aquí te platique 9 puntos de como vender un inmueble rápido en Cuajimalpa , hay muchos casos especiales, como por ejemplo la forma de pago con una entidad crediticia, todos estos casos puedes consultarlos en una Notaria donde te asesoraran y dirán los pasos a seguir para poder realizar todo el proceso legal con éxito, o bien puedes acercarte con el agente inmobiliario de confianza para que también te lleve de la mano paso a paso en todo este proceso, te brinde la asesoría y ejecute un plan de marketing que destaque y vaya más allá para atraer al comprador de tu propiedad
En conclusión, para vender con éxito una propiedad es necesario seguir tres pasos fundamentales: verificar que los documentos estén en orden y listos para formalizar la compraventa, establecer un precio de mercado adecuado a través de un valuador profesional o agente inmobiliario, y ejecutar una estrategia de marketing efectiva que incluya fotos profesionales, recorrido virtual, un anuncio atractivo en varios portales y un documento PDF con información detallada de la propiedad. Es importante recordar que existen otros canales más eficientes para atraer a clientes potenciales y que, si bien vender una propiedad puede ser un proceso complejo, hay oportunidades para hacerlo con rapidez y al mejor precio.
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